Корекция и балансиране на имотния пазар в София през първото тримесечие на 2023 година

Имотният пазар в София през първите три месеца на 2023 година бележи забавяне на темпа на растеж и леко охлаждане на цените. Това се дължи на намаляването на броя на сделките, увеличаването на предлагането и по-голямото влияние на купувачите.

Според данни на Националния статистически институт (НСИ), през последното тримесечие на 2022 година броят на сделките с недвижими имоти в София е спаднал със 17% спрямо същия период на предходната година. Това е по-голям спад от средния за страната, който е 10.4%. За същото тримесечие цените на жилищата в столицата са намалели с 2.5%, докато за цялата страна са останали без промяна.

През първото тримесечие на 2023 година тенденцията към спад продължава, макар и по-умерено.

София е градът с най-високите цени на жилища в страната, като според данни на Националния статистически институт (НСИ) през третото тримесечие на 2022 г. средната цена на квадратен метър в столицата е достигала 2 345 лева. Това е с 15,6% повече в сравнение със същия период на предходната година и с 4,1% повече от второто тримесечие на 2022 г. Според анализатори от бранша, тенденцията към растеж ще продължи и през 2023 г., но с по-умерено темпо.

Основните фактори, които влияят на цените на жилищата в София, са търсенето и предлагането, доходите и спестяванията на населението, лихвените проценти по кредитите, инфлацията и общата икономическа конюнктура. В момента тези фактори имат различно въздействие върху пазара. От една страна, търсенето на жилища е високо поради усещането за нестабилност и несигурност, което стимулира хората да инвестират в недвижим имот като най-сигурно убежище за парите си. От друга страна, предлагането е ограничено поради забавянето на новото строителство заради пандемията от коронавирус, инфлацията на материалите и труда, административните бариери и недостига на земя за застрояване.

Друг фактор, който оказва влияние върху цените на жилищата в София, е доходът и спестяването на населението. Според НСИ през третото тримесечие на 2022 г. средната месечна заплата в столицата е 1 789 лева или с 9% повече от предходната година. В същото време спестяванията на домакинствата в банки са достигнали рекордни 63 млрд. лева към края на октомври 2022 г., което е с 12% повече от предходната година. Това означава, че хората имат повече пари за покупка или задатък за жилище, но същевременно тези пари губят покупателна способност поради инфлацията, която през март 2023 г. е достигала 14% и продължава да расте.

Лихвените проценти по жилищните кредити, както споменахме по-горе, са фактор влияещ върху цените на жилищата в София. Според данни на Българската народна банка (БНБ) през февруари 2023 г. средният лихвен процент по жилищните кредити в лева е 2.49%, а по жилищните кредити в евро – 2.67%. Това е съответно с 0.02 и 0.03 процентни пункта повече от предходния месец. Очаква се лихвените проценти да продължат да растат през 2023 г. в резултат на повишаването на основния лихвен процент от БНБ, който от март 2023 г. е 2.17%, както и на индекса ЛЕОНИА Плюс, който отразява стойността на парите на междубанковия пазар в лева и е свързан с лихвите по жилищните кредити в лева. Според прогнози на анализатори, лихвените проценти по жилищните кредити може да достигнат 3.5% до края на 2023 г..

Основната причина за забавянето на имотния пазар е несъответствието между търсенето и предлагането. От една страна, купувачите са все по-взискателни и предпочитат новопостроени, качествени и функционални жилища. От друга страна, предлагането на такива имоти е ограничено и не може да задоволи увеличения интерес.

Делът на потенциалните купувачи, които се обръщат към ново строителство, е нараснал от 20% преди година до почти 50% в момента.

Това води до забавяне на реализацията на сделките, тъй като често трябва да се чака завършването на строежа и вписването в регистрите.

В резултат на това, купувачите придобиват все по-голямо влияние в сделките и все по-често успяват да договорят намаление на цената с 5 до 10%. Това е знак, че цените на жилищата у нас тръгват леко надолу, въпреки че офертите все още държат високи нива.

Към днешна дата купувачите са по-сериозни и избирателни и не бързат да вземат решения. Те сравняват няколко добри оферти и търсят най-доброто съотношение между цена и качество. Това води до удължаване на периода, в който даден имот престоява на пазара.

Очаква се имотният пазар в София да продължи да се успокоява през второто полугодие на 2023 година. Има вероятност броят на сделките да намалее с около 10% на годишна база, а цените да регистрират по-осезаем спад – до 5%.

В заключение, може да се каже, че имотният пазар в София през първото тримесечие на 2023 година е в процес на корекция и балансиране и ще бъде под влиянието на редица фактори, които ще определят търсенето, предлагането и цените на жилищата. Вероятно ще има забавяне на ръста на цените и намаляване на броя на сделките, но пазарът ще остане динамичен и конкурентен. Това е положително за стабилността и здравето на пазара и за защита на интересите на купувачите и продавачите. Въпреки това тези, които купуват ще трябва да бъдат внимателни при избора на имот и финансов партньор, а тези, които продават – при определянето на цена и условия за продажба.

В статията са поместени мнения на експерти и извадки от различни източници и медии, част от които Дневник, expert.bg, НСНИ, Bloomberg.

Тагове: